Con fecha 13 de abril de 2022, fue publicada en el Diario Oficial la nueva Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (en adelante, la “Nueva Ley”), derogando expresamente la anterior Ley N° 19.537 sobre la materia (en adelante, la “Antigua Ley”) vigente en Chile desde el año 1997.
La Nueva Ley es aplicable incluso a aquellos condominios que, habiéndose acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, no transfieran sus unidades a terceros, como es el caso de los de renta residencial o Multifamily.
Así, y desde la fecha de su publicación, quedan sujetas a sus disposiciones las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la Antigua Ley y los creados con posterioridad originados en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la Nueva Ley y tendrán el plazo de un año para ajustar (o crear) sus reglamentos de copropiedad a la misma, quedando a cargo de la Secretaría Ejecutiva de Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el ejercicio de funciones de supervisión de la nueva normativa y de mantener actualizados el denominado Registro de Condominios Habitacionales y Registro Nacional de Administradores de Condominios, entre otras tareas tales como la elaboración del Reglamento de Copropiedad “Tipo”.
La Nueva Ley mantiene vigente la mayor parte de las normas de la Antigua Ley, pero reestructurando y ordenando sus disposiciones. En lo fundamental, aborda temas como (i) la clasificación de condominios, (ii) contenidos del reglamento de copropiedad, (iii) fórmulas de resolución de conflictos, (iv) cambios respecto de los quórums para tomar acuerdos en las asambleas, (v) flexibilización de ciertas normas respecto del pago de los gastos comunes adeudados, (vi) exigencias urbanas de construcción, (vii) la creación de un registro nacional de administradores de condominios, (viii) sanciones claras y precisas para quienes no cumplan con las normas.
Entre otros aspectos:
• Establece que los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria (condominios) corresponden a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide una edificación y/o el terreno en los que coexisten; de modo tal que otorgan a sus titulares, en forma simultánea, (i) un derecho de propiedad exclusivo y (ii) un derecho de dominio común respecto de los bienes necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del condominio.
• Elimina la distinción entre condominios horizontales y verticales, la que es reemplazada por 2 tipos de condominios: (i) Tipo A o Condominio de unidades en terreno común y (ii) Tipo B o Condominio de sitios urbanizados.
• También define el concepto de “obligación económica” como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad. La importancia de esta definición radica en que se otorga la calidad de “copropietarios hábiles” a aquellos que se encuentren al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio, y ya no solamente que se encuentren al día en los gastos comunes; permitiéndole además al administrador del condominio, con la aprobación del comité de administración, “convenios de pago” con aquellos copropietarios que se encuentren morosos o atrasados en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes.
• Efectúa precisiones que deberán contemplar los respectivos reglamentos de copropiedad, como por ejemplo, (i) no podrán contener normas que vulneren la Ley contra la Discriminación; (ii) no podrá prohibirse la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades, sin perjuicio de poder limitarse el uso de los espacios comunes; y (iii) deberá contener las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad.
• Actualiza y simplifica la normativa asociada a la administración interna de los condominios y la adopción de acuerdos por parte de los copropietarios, promoviendo mejores condiciones de mantención y uso de los bienes comunes, así como la adecuada relación y convivencia entre copropietarios y residentes. Para los efectos de la administración del condominio se considerarán los siguientes órganos: (i) asamblea de copropietarios, (ii) comité de administración, (iii) administrador y (iv) subadministrador, señalando las funciones, atribuciones quórums e integración de los mismos.
• Se establece como fórmula de resolución de conflictos, la competencia de los juzgados de policía local, el arbitraje o la resolución extrajudicial a cargo de la Municipalidad.
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Autor: Eduardo Ricci, Abogado Ontier Chile
